科协邮局   网上工作平台 回到旧版 | English | 设为首页
   
学会学术 科学普及 智库发展 组织人才 对外交流 创业创新 党的建设
首页  > 地方科协 >  新闻内容
 

那些关于房租的假话和蠢话

 
分享: 2018-10-11
     

原题目:那些关于房租的假话和蠢话

中国证券报:一线都会房租全线上涨! 有人在炒房租?

★怎样在网络上迅速判别头脑病毒熏染者?

★长租公寓推高了房租吗?

★长租公寓公司的利润来自于那里?

★租房管制能解决问题吗?

★房租到底是怎么上涨的?

怎样在网络上迅速判别头脑病毒熏染者?

首先告诉各人一个纪律,通常在经济和社会谈论中看到以下词语:

  • 资源贪心
  • 市场失灵
  • 政府管一管

其作者基本可以判定为还没有入门的痴人,其言论可以大要判断为头脑病毒入侵大脑之后的呓语。

在当今中国的房地产投资者中,经常撒播着一句话:不要以为你不买房,就可以一辈子租房。若是你不赶快买房,以后你就连租房都租不起了。最近人们果真惊讶地发现,这句话成真了。最近,一线都会房租价钱的迅速上涨。

随着房租的上涨,人们最先恼怒,最先寻找替罪羊。有一些关于房租的假话和蠢话也最先充斥媒体。我原来是不想说这种经济学的ABC,老生常谈的话题。可是若是不连续地给天下流传准确的头脑,那么愚蠢的谬论就会大行其道,占领人们的头脑。以是我以为有须要站出来说一说了。

长租公寓推高了房租吗?

这几年,一些中介公司最先涉足长租房。他们在资源市场拿到了许多投资,而且在市面上寻找长租房源。人们惊讶地发现,这些长租公寓专业公司在房源方面的竞争很是猛烈,竞相给房东涨价,同时,大都会的房租也在拼命上涨。这些人于是得出了一个愚蠢的结论:长租公寓公司推高了房租。

是这样的吗?固然不是。长租公寓公司不仅没有推高房租,还降低了房租。为什么这样说?我们来看一看长租公寓公司的利润泉源。

长租公寓公司的利润来自于那里?

租过房的人都相识一个事实:大多数房东并不适合做房东,由于他们不专业。就不用说北京这种接地气型都会,就是上海这个略微洋气一点的都会,有许多小区都是破破烂烂,惨不忍睹。这些小区中用来出租的屋子,大多数也都是简陋不堪,有的甚至肮脏杂乱。许多在陆家嘴上班的白领精英,大学结业后往往会在这种脏乱的老公房小区里住上好几年。

这种屋子被长租公寓公司拿下来之后,他们会做什么?他们会把这些80年月的装修一切铲掉,90年月的家具一切扔掉,重新装修,配新家具。那些比大多数租房客年事还大的老公房,虽然外表照旧很破旧,但内部在长租公寓公司的修整下,最最少做到了洁净,敞亮,家具新。在房产行业内部,这种做法叫凤变冰

他们这样做,是想乘隙涨价赚钱吗?若是你这样想,说明你还不具备现代社会的头脑方式。任何的商品,都是为了知足消耗者的需求才生产出来。长租公寓公司这样做,是由于80后,90后大学结业的消耗者不再知足于脏乱的屋子,而是对栖身情况有更高的需求。赚你的钱是为你好。赚你钱的人是在帮你。不想赚你钱的人,才是不想帮你的人。

北京上海的房东,许多都是60岁的大爷,50岁的大妈,自己就没文化,也不懂市场,更没精神去照顾出租房。你让他们去替房客装修,买年轻人以为审美还算过得去的家具,什么北欧小清新风,日天性冷淡风,想都不要想。以是在凤变冰二房东包租流和长租公寓公司泛起之前,大学结业生刚落脚在这些都会,只能租到很差的屋子。以是长租公寓公司利润的泉源之一,就是替房东革新了屋子,知足了消耗者的需求。

专业性的问题另有其他很主要的方面。许多房东并不专业,体现在他们精神有限,很难实时处置惩罚房客在栖身历程中提出的要求和问题。另外若是和房客发生了纠纷,对房东来说也是很是头疼的事情。固然了,反过来说,房客也面临这些问题。以是房东和房客这双方都是业余选手,需要专业的中介机构来对接,才气最大水平降低消耗,实现共赢。

更令外行惊讶的,是有的专业的二房东,在遇见客户之前,就凭据这个区域的客户的喜欢,对衡宇举行了专业革新。例如在上海市中央前法租界,就有一批专门给老外革新衡宇的专业二房东。他们租下中国人破旧的老宅子,把它由内到外,从地暖到窗,从厨房到床,都革新成老外喜欢的方式。这种专业水平的革新,不管是从设计、工期、成本、用料和审美气势派头上,都是通俗的房东无法到达的水平。更不要说他们另有专门的互助营销渠道,来给老外推销这种屋子。

以上是长租公寓公司的第一个利润泉源:他们使用自身的专业性,为租房的双方提供更好的服务。

能够为租赁双方处置惩罚一些问题,也能对自己条件较差的屋子举行装修革新,知足消耗者消耗升级的需求。以是正由于这个专业性,它使得房东出租房产的贫苦更少,收益更稳固,以是他们可以让那些由于房东没有精神治理,例如暮年人行动未便的,恒久在外洋的,事情忙没时间打理的,这些房东的闲置房产加入租房供应的行列中来。客观地扩大了租房供应,降低了租房价钱。

第二个利润泉源,可能许多人都想不到。

在大都会里,你去租一套房,只想租一个月的话,你险些是租不到的。99%的房东都要求至少一年的租期。只想租一个月,房东连谈都不会和你谈。可是若是你由于事情需要,就想在一个都会里住几个月,怎么办呢?

长租公寓公司的优势就体现在这里。据我所知,许多长租公寓都可以是一个月起租。那么这就给许多房客解决了问题。租一个月,每个月房租会比租一年要贵一些,可是总好过找不到房,也比住旅店旅馆自制多了。长租公寓公司和房东签的条约至少是一年,有可能是好几年的,拿到的价钱比力低。他们租给房客是按月的,价钱比力高。这就是他们的利润泉源之一。

这是长租公寓公司的另一个利润泉源:赚批发(恒久)与零售(短期)之间的差价

就像冷饮厂和消耗者之间的关系:在炎天,冰淇淋很容易融化,若是卖不出去也很容易逾期。消耗者想吃冰淇淋的时间,岂非要去生产冰淇淋的工厂排队购置吗?固然不是。冰淇淋的零售商从上级经销商或者厂家批发了冰淇淋,放在街边的冷柜里售卖。他们的毛利就是批发价与零售价之间的差价。若是我们把长租公寓公司看成是房东的零售商,经销商,就很容易明白这部门的利润。

第三个利润泉源,是来自期货的利润。

大部门的经销商赚钱,靠的是差别地域的差价。可是有些经销商赚的差价,是时间的差价,也就是玩期货。长租公寓公司的主要利润泉源之一,就是来自期货的利润。

期货怎么明白?例如说炒房,赚的就是期货的钱。屋子自己不能挪地方,可是持有房产一准时间以后,房产也许能升值。这样就带来了利润。房租也有期货市场。若是我们展望房租能够上涨,我们就可以和房东签署一个恒久的租房条约。举个例子:

我们视察到北京某区域21厅的房租,现在是在1万元/月。我们展望它之后每年将会涨价3千元/月。那么我们用一个比力恒久的条约来锁定这个租房的价钱,例如说1万元/月,而且每年涨价2千元/月。这样就可以锁定利润如下:

可以看出,这种利润完全来自于对未来的准确展望。任何人,包罗长租公寓公司,准确展望了这个价钱,而且用自己的真金白银去建了仓,他赚钱就是应该的。

以上三点。总结一下。长租公寓公司之以是赚钱,是由于:

1,长租公寓公司用专业的精神,解决了房东和房客难以解决,或者不愿解决的问题。

2,长租公寓公司用恒久的价钱,锁定了房源,再短期出租,赚取批发和零售的差价。

3,长租公寓公司用准确的展望,在当期锁定低价房源,在未来高价出租,获得利润。

边际成本递增与供应定律

有人说,长租公寓公司给房东涨价,在未来也给房客涨价,岂非不是推高了房价吗?这样语言的人完全不懂什么是市场。市场的价钱不是你想推高就能推高的。再厉害的公司,只要它用的是条约的手段锁定房源,都无法左右未来市场的价钱。

我们设想一下,在未来,大量的人由于拿不到一线都会的户口而去二三线都会就业,或者一线都会出了什么新的赶人政策,把人像畜生一样赶走(这种事情不是没做过),或者国家大量兴建廉租房,而且用行政手段控制租房价钱,租房的价钱就有可能降下来。你不能说房租一定会上涨,租房一定能赚钱。由于任何的商业决议都有可能失败。你要用真金白银在市场中锁定资源,才气以为你真的这样以为。否则你口说无凭,言三语四,凭什么信赖你?

许多人说长租公寓公司抢占了市场上大部门房源之后,垄断了资源,就能控制房租价钱。真是想多了。首先,除了政府之外,任何人都不行能垄断某一个都会的所有的衡宇。很简朴的原理,你买一个苹果很容易,买1吨苹果也很容易,可是你想买1亿吨苹果,就是难上加难。为什么?这在经济学上叫做:边际成本递增。

没听说过边际成本递增?只听过递减对吧?我是经济学专业的,我来给你讲讲。

边际成本递增指的是,当你在市场上获取资源凌驾一定的限度,你取得最后一单元资源的成本就不是更低,而是更高。你去买1个苹果,单价一定比你买1吨苹果的最后一单元的单价要贵。可是你想买1亿吨苹果,最后一单元的单价一定要比买1万吨苹果单价贵。为什么呢?由于全天下每年只能生产7600多万吨苹果。当你买过一定的限度之后,你的每次购置行为,都市造成整体市场价钱的上涨。我们假设除了一只苹果以外,你拥有全天下所有的苹果。那么这最后一只苹果的所有者将会恣意喊价,造成你基础就买不起。

以是没有谁会愚蠢到买光全天下所有的苹果,也没有哪个长租公寓公司会愚蠢到租完这个都会所有的衡宇。由于你在扫货的历程中,一旦迫近某个界线,你的成本就会靠近你的未来的售价,造成你无利可图。我们假设某个公司不计成当地计划租下这个都会所有的屋子,可是他会惊讶地发现,在扫货的历程中,不管他怎么统计,这个都会的出租房产都是在一直地增添。好。这就又要用到经济学了。

任何的供应量,都是在一定的价钱水平下的供应量。若是价钱水平发生变更,供应量将会增添。这叫什么定律?供应定律。各人一样平常只说需求定律,供应定律很少被提及。

你计划每套2万元租下北京所有的房产,和你计划每套3万元租下北京所有的房产,这两种价钱情形下房产的供应量完全差别。换句话说,在给定预算的情形下,租完这个都会所有的衡宇这个目的是不行能实现的。

我们退一万步说,设想某公司不惜一切价格租下了市场上所有的可以出租屋子,而且计划加价20%出租,你会发现他租不出去那么多的屋子,空置率会很是高,以至于赔本。由于租房者能够每月付几多租金,并不是天真可变的,而是有一个硬顶。不惜一切价格扫来的屋子,很可能会砸在自己手里。就像你不惜一切价格买来的苹果,卖的时间很可能会赔本。以是没有人会不惜一切价格去租光所有的房。

若是你看到某一个公司,拿着融来的钱在租房市场上扫货,那是由于他们以为现在的房租还很自制。可是他们最后能不能赚钱,这要看他们的客户愿意不愿意出这么多钱,这个不是他们能够决议的。以是不管他们出几多钱扫货,他们仍然面临客户预算的约束

对市场一知半解的愚人,总是把市场明白成为抢夺。我抢来的,就不能分给你,以是我抢得越多越好。持有这种头脑的人适合生涯在原始社会,而不是现代社会。现代社会讲的是互助共赢。任何人买来的资产,价钱太高都市赔本。长租公寓公司再怎么扫货,他们的货照旧要拿出去卖的。资产的购入价钱,取决于客户的预算,和资产增值的可能。

那些关于资源和市场的人云亦云

上面这种商业的ABC还要拿出来正儿八经地讲,真是这个时代的一种悲痛。更可恶的,是那些说什么资源贪心的。资源是为人服务的。资源是来帮你的。资源这么无辜,为什么要吃它?

为什么那里有暴利,那里就有资源冲进来赚取暴利?由于暴利就意味着人们很是需要这种商品。资源冲进来赚取暴利,就是来提供这种商品的。资源进入某个行业,就会降低这个行业的价钱,同时增添这个行业的供应商和从业者的收入。

降低这个行业的价钱,就能使得更多的人享受到商品,增添这个行业的供应商和从业者的收入,就能使得更多的人想要成为这个行业的供应商和从业者,从另一方面增添了这个行业的商品供应。以是那里有暴利,就意味着这里有没有被知足的迫切需求。资源冲进来,知足了这个行业的客户、供应商和员工,以是它才赚取了暴利。那么这个暴利岂非不是它应得的吗?

市场失灵是个什么工具?市场什么时间失灵过呢?一边是长租公寓大量增添,一边是房租极速上涨,就是市场失灵吗?上面说过,任何到场某个行业的资源,都是来资助这个行业增添产量,降低价钱的。长租公寓大量增添的同时,房租极速上涨,就说明加入这个行业的资源照旧不够多。需要更多的资源,雇佣更多的从业者来做这件事。

在这里不得不说到价钱的作用。若是把市场比喻成一个都会的交通网络,价钱就是交通拥堵情形示意图。那些红色的拥挤路段,为什么拥挤?由于车太多了。正如那些利润低的行业,为什么利润低?由于资源太多了,造成谁也赚不了钱。以是汽车应该怎么走?选择逃避拥堵的门路,走那些绿色的,通常的路,对吧?资源也应该像汽车一样,去那些跑得快的路,也就是赚钱快的(暴利)行业。

以是资源逐利怎么会成为一个坏词?资源逐利明显是一件好事。资源不逐利,那些暴利行业的暴利,谁去给降下来?

市场怎么会失灵?我们知道,有的时间堵车并不是由于某一条路上车太多了,而是有拦路抢夺的匪徒设置路障,诓骗来往车辆,以是才造成了拥堵。我们适才说了,市场上的价钱,就像是交通拥堵情形示意图。我们看到一条路堵成了深红色,并纷歧定是由于那里车满为患,而是由于有车匪路霸。可是我们作为资源,只能选择绕开那里。由于我们出来是来赚钱,来求财的。

在我们的社会,哪些领域有严重的社会问题的?令人头疼的行业?有许多。例如教育、医疗、住房等行业。教育、医疗和住房,是压在老黎民身上的三座大山。那么为什么社会这么需要,却仍然没有资源去赚取暴利?由于有人在这几条门路上人为地设置了障碍。就这么简朴。

我们放眼望向全社会,有哪个资源随意进入的行业,是造成了严重的供需矛盾的?我们说服装,玩具,家电,这些行业资源都是大量的,产量都是天量的,可为什么商品的价钱很低,资源也没赚到什么暴利?为什么资源不能随便进入的行业,例如教育、医疗、住房,却存在问题,存在暴利?那么资源追逐暴利,到底是好事呢,照旧坏事?

上面说到的交通拥堵情形示意图,为什么有的时间会失灵?为什么明显知道某一条街车很少,有严重的供需矛盾,其他车却不能开已往?由于有人在路上设置了障碍。以是真正失灵的,是不是市场?不是。失灵的是谁人使用暴力手段干预市场的群体。他们的手到那里,那里就会造成无法解决的问题。

以是你想要解决某个行业的问题,就要阻挡政府管一管。你想要某个行业出问题,想要添枝加叶,怨声载道,你就招呼政府管一管

租房管制能解决问题吗?

有一个馊主意,就是租房管制。所谓租房管制,就是以为房东是邪恶的,总是想涨价,盘剥房客。房客不涨价,就会被赶到大街上,以是要对邪恶的房东举行管制。这是对市场经济最愚昧的明白之一。

房东给某个房客涨价,是由于什么?

A 她看这个房客不顺眼

B 她想赶走这个房客,然后让屋子空置

C 她信赖,在现有的市场价钱水平下,有另外一个出更多钱的房客会来租她的屋子

D 已经有一个计划出更多钱的房客要来租她的屋子了

这个愚蠢的政策以为是A或者B。现实上的情形则很可能是C或者D。原理很简朴:不是房东要给房客涨价,把房客赶走,而是另一个房客要给房东涨价,要把房客赶走。以是房东凭什么要留着谁人出不起房租的房客呢?

这个政策的假设,就是一个黑心房东。而现实上呢,出不起房租,赖着不走的谁人房客,才是黑心房客吧?

信赖我,租房管制非但不能解决问题,反而会制造更多的问题。若是中国沿用西方的租房管制政策,无疑是对衡宇所有权的一次宣战。在美国一些都会,租房管制实验了许多年,它造成了房源重要,屋子就更难租了。

在我们熟悉的美剧《Friends》内里,有一集Ross就去了大楼劈面的“ugly naked guy”那里,脱掉衣服,和他一起get naked,去取悦这小我私家。Ross是一个博士,博物馆研究员,在美国有不错的社会阶级,他为什么要去取悦一个社会底层的无所事事的人?很简朴。由于纽约实验了租房管制。不是你有钱就能租到房,要拉关系走后门才行。固然,凭着Ross的玉体,他厥后乐成了。

市场经济生意双方是互助方,而不是敌对方。攻击一方,就是攻击另一方。攻击房东,就是攻击房客。原理很简朴,若是房租达不到房东预期的价钱,许多房东就宁肯空关着,也不愿出租屋子了。若是空关着也要罚款,许多房东就宁肯卖掉屋子,也不会出租屋子了。用来出租的屋子少了,倒霉的照旧房客。以是说租房管制是一个杀人不见血的馊招。

房租到底是怎么上涨的?

说了这么半天,已经5000多字了,照旧没回覆房租到底是怎么上涨的?这个问题。实在也很简朴。任何价钱的上涨,都是由于:

  • 或者供应淘汰了,
  • 或者需求增添了,
  • 或者两者皆有。

大都会的租房供应是怎么淘汰的?很简朴:限购。限购使得原来可以购置第三、第四、第五套房的有钱人无法购入房产,淘汰了租房供应量。

换句话说,那些北京、上海的当地人,他们出租屋子,岂非是自己睡在大街上,把屋子租给外地人吗?固然不是。险些所有的当地人房东,都是自己家住一两套,其他的拿来出租。限购就意味着,他的所有的房产,很可能只能够自己住的,拿什么来租给外地人呢?

外地人不许购房的划定就更可恨了。外地人不管在不在当地生涯,他买了几套房产,除了自住的,都可以用来出租。限购政策特殊划定了不在当地事情的外地人不行以买房。这就更谬妄了!一个外地人,他不在当地上班,反而要在当地买房,他买了以后险些一定是要出租的啊!

限购政策精准打压了房东的数目,造成了住房供应量(相对需求量的)淘汰。

需求就更别提了。三四五六线都会已经不适合新人类生活。现在天下90后,95后许多都希望去大都会生涯。他们到了大都会,就面临猛烈的竞争。从事情到租房,没有一件事是轻松的。

可是我想说的实在是另一件事。我们看到的价钱上涨,也许并不是价钱上涨。由于价钱有名义现实的区分。什么意思呢?我们假设在上海的市中央,2008年租一间一室一厅需要4000元,2018年租一间同样的一室一厅需要8000元。看起来价钱上涨了吗?名义上上涨了,实在可能没有。由于2008年,就在这套屋子的楼下,同样的小饭馆,同样的上海老板和安徽女工,做的一碗葱油拌面,2008年需要5元,2018年则需要10元。

2008年,一个月的房租能买800碗葱油拌面。2018年,照旧800碗。租房价钱上涨了吗?也许没有。那为什么会从40008000,价钱反而没上涨?由于钱币滥发了,名义上价钱上涨了,而并不是由于现实上价钱上涨了。

那谁这么坏,造成了名义价钱的上涨呢?又是资源家?固然不是。资源家进入哪个领域,哪个领域的价钱就会下降。别忘了我前面说的。那么是谁呢?

我们适才说了,有的人一遇到自己看不惯的事情,就要求政府管一管。这样做的效果,就是政府管的事情越来越多。政府做的事情多,开支就多。税收不够,钱不够花了怎么办?借债呀。借的债还不起怎么办?印钱呀。以是通货膨胀,归根结底,是政府管得太多导致的。

有人说了:那政府应该清廉高效呀,节约资源呀。怎么说呢?想法是很优美的。可是任何政府都不能同时做到清廉和高效兼顾。好了,这已经超出今天的话题规模了。我下次再说。

总结一下

是谁造成了房租上涨?也许是专业的长租公寓还不够多,也许是涌入大都会的外地人太多,也许是由于限购造成了可租房源淘汰,也许是由于政府滥发钱币造成了名义价钱上升。可是无论怎样,我们都必须信赖:市场是解决供应问题最好的要领。任何自鸣自得,夜郎自负,以为政府比市场高明的政策,都市遭遇市场纪律无情的处罚。

我们生涯在人世间,离不开别人的资助,也需要去资助别人。市场是人与人之间宁静相助的行为的总称,以是市场才是解决问题最好的方式。以上就是我对那些关于房租的假话和蠢话的反驳。谢谢寓目。可以转发和打赏了。

延伸阅读:王思聪对于上海房价的评价错在那里?

责任编辑: